Blog 2: De Value gap in de bouw
Over waardering van vast- versus ‘los-goed’ en waarom we zo waardeloos omgaan met waardevolle dingen.
Heb je je wel eens afgevraagd waarom gebouwen vaak te vroeg gesloopt worden? Hoe het toch kan dat je voor een oud huis meer moet betalen dan een splinternieuw huis? In deze blog ga ik in op de vraag of we in de bouw wel de juiste dingen waarderen en hoe intrinsieke waardering van grondstoffen de ‘value gap’ tussen markt- en objectwaarde kan overbruggen.
Blogserie Duurzaam bouwen in transitie
Zoals ik in mijn vorige blog schreef houdt de vraag waarom 25 jaar experimenteren met duurzaam bouwen niet heeft geleid tot een grote doorbraak mij al een kleine twintig jaar bezig. Tijdens mijn master transitiemanagement kreeg ik de kans om dit uit te diepen en kwam ik tot een aantal inzichten. In deze serie blogs bespreek ik telkens een van die inzichten en spiegel ik ze aan jou, de lezer die ook op de een of andere manier werkt aan of zoekt naar manieren om transities in de bouw aan te duwen. Omdat ik ervan overtuigd ben dat gedeeld inzicht over hoe het anders moet en kan, de stuwende kracht kan zijn voor die gewenste verandering.
Foto: Martin Smaling, zomer 2020
Duurzaamheid voorop = waarde achterop?
Eerder vertelde ik al tot schrijven geïnspireerd te zijn door een aanpasbaar gebouwd schoolgebouw in mijn eigen gemeente van 22 jaar oud dat afgelopen zomer met de grond gelijk werd gemaakt. Simpelweg omdat het makkelijker en goedkoper was om te slopen en opnieuw te beginnen. Het was volgens de ontwikkelaar ook ‘duurzamer’ omdat zo beter aan de eisen voor de nieuwe energie-neutrale appartementen kon worden voldaan. Hiermee voorbij gaand aan de impact die het vernietigen van een gebouw heeft op de nabije omgeving, natuur en milieu. Iets kapot maken om het vervolgens te ‘recyclen’ heeft weinig met duurzaamheid te maken. Het staat niet voor niets op de laagste trede van de circulaire ladder. Het heeft al helemaal weinig met waardebehoud te maken, dat voorop staat in een circulaire economie. Sloop is in wezen vernietiging van waarde. En toch maakt behoud van die maatschappelijke waarde of impact vaak geen onderdeel uit van de afweging om een gebouw aan te passen, te verbouwen of opnieuw te beginnen.
“Iets kapot maken, om het vervolgens te recyclen, heeft weinig met duurzaamheid te maken.”
Ook in de context van het partnerprogramma De Circulaire Weg, begint het ons langzaamaan te dagen, dat op een andere manier kijken naar ‘waarde en waardering’ in de bouw onze huidige manier van (samen)werken in de keten nog wel eens totaal op de kop kan zetten.
Vandaag ga ik in op de huidige manier van waarderen van vastgoed, hoe een ‘value gap’ een duurzamere manier van omgaan met vastgoed in de weg staat en de rol die waardering van grondstoffen hierin kan spelen. Daarbij wil ik opmerken dat ik geen inhoudelijk expert ben op gebied van waardering van vastgoed. Wel heb ik een ruime achtergrond in duurzaam bouwen en inkopen waarbij ik vaak op het snijvlak van overheid en markt heb gewerkt. Veel van wat ik hier beschrijf is mijn visie of mening, gebaseerd op mijn ervaringen, observaties en gesprekken met partijen in de bouw. Mochten er onjuistheden in staan, laat dat dan vooral weten.
Wat we belangrijk vinden verandert
Er is een verschuiving merkbaar in wat we als samenleving belangrijk vinden. Actueel is bv. de discussie hoe we de focus verleggen van welvaart naar welzijn, waarbij we in harmonie leven met onze omgeving, binnen de grenzen van de planeet. Waarden als gezondheid, welbevinden en biodiversiteit worden steeds belangrijker. Wanneer we andere waarden belangrijker gaan vinden, verandert ook de manier waarop we zaken waarderen. We zijn gewend dat de waarde die we ergens aan toekennen tot uiting komt in de prijs die we ervoor betalen. Een veelbesproken probleem is dat hier de maatschappelijke kosten (schade) van de productie niet in meegenomen worden, zoals schade aan natuur, CO2-uitstoot en schending van mensenrechten. We betalen niet de reële, ‘true price’, voor een product.
Material Mattters
Een belangrijk element dat daarin ook ontbreekt is de intrinsieke waarde(ring) van grondstoffen en materialen. Zoals Thomas Rau stelt in zijn boek ‘Material Matters’ moeten materialen rechten krijgen en een materialenpaspoort. De aanname is dat door materialen rechten te geven, een identiteit, geborgd wordt dat deze materialen hun waarde behouden.
Het is mijn stellige overtuiging dat wanneer we in de bouw behoud van de reële, intrinsieke waarde van grondstoffen en materialen (naast andere genoemde maatschappelijke waarden) voorop zetten, we totaal anders gaan bouwen en ontwikkelen. Grondstoffenwaarde gaat zo een belangrijke rol spelen in de verschuiving van waardering van vastgoed. Dat gaat, zoals zoveel, echter niet vanzelf. Hieronder bespreek ik enkele obstakels die dat in het huidige systeem in de weg staan.
De value gap
Het probleem zit ‘m in mijn ogen in de waarde ‘gap’ tussen de ontwikkeling van de markt- en de objectwaarde van een gebouw. Bedenk maar hoe de waarde van een woning zich ontwikkelt vanaf het moment van oplevering tot een jaar of 40 later. De marktwaarde en objectwaarde lijkt bij de oplevering nog redelijk in balans (tenzij je in een grote stad woont). Je betaalt immers voor de waarde van de materialen en de arbeid die nodig waren om het huis te bouwen. In de jaren daarna gebeurt er iets geks. De marktwaarde van de woning stijgt almaar, zonder einde lijkt het, zodanig dat wonen in de grote steden voor veel mensen onbetaalbaar is geworden en daarop de stad verlaten. Terwijl er in die periode waarschijnlijk vrij weinig aan de woning zelf is veranderd, hoogstens een verfbeurt op z’n tijd. De marktwaarde heeft zo weinig meer te maken met de werkelijke, intrinsieke waarde van de woning. In een situatie waarin markt- en objectwaarde zich zo ontwikkelen stel ik me voor dat dit er ongeveer zo uitziet.
Wat er hier gebeurt: de marktwaarde stijgt terwijl de waarde van de materialen in de woning verder afneemt naarmate ze ouder worden. De woning zelf wordt afgeschreven naar nul waarde na verloop van tijd. Tegen de tijd dat de woning in het huidige systeem ‘klaar is voor de sloop’ is de marktwaarde nagenoeg gelijk aan de objectwaarde. Je zou zeggen, wat is dan precies het probleem?
Afschrijven tot zero value
Het afschrijven van een gebouw tot een letterlijk waardeloos object inclusief de materialen en grondstoffen die erin zitten, waardoor het in onze ogen alleen nog maar geschikt is om te slopen en opnieuw te beginnen, dat is in mijn ogen de essentie van wat hier mis gaat. Vaak is de afschrijftermijn veel korter dan de levensduur van het object. Het afschrijven is gestoeld op een achterhaald principe dat materialen in een pand na verloop van tijd in waarde afnemen en ‘waarde-loos’ worden. Dit zie ik als een belangrijk obstakel dat in de weg staat om circulair werken en organiseren te laten lonen. Zolang we de gedachte in stand houden dat al het materiaal waarmee we maken en bouwen uiteindelijk alleen maar in waarde zal afnemen, gaan we er na verloop van tijd ook minder zorgvuldig mee om. Er is geen motivatie om het ‘door te geven’ of zorgvuldig te demonteren om het opnieuw te gebruiken.
“Afschrijven is gestoeld op het achterhaald principe dat materialen na verloop van tijd waardeloos worden.”
Gebouwen als wegwerpartikel?
Een ander probleem is dat gebouwen vaak eerder worden gesloopt dan dat ze bouwkundig afgeschreven zijn. Als ik denk aan wat het schoolgebouw in mijn gemeente van krap 20 jaar oud gemeen heeft met vergelijkbare voorbeelden die ik in de afgelopen jaren voorbij heb zien komen, dan is het dat ze door financiële belangen gedreven werden. ‘Onder de streep’ lijkt het wel steeds voordeliger te worden om een gebouw vroegtijdig te slopen, dan het aan te passen en verbeteren.
Dat past in de wegwerpcultuur van de laatste twintig jaar. We wisselen steeds vaker ons mobieltje in voor een nieuwer, modieuzere versie. Je printer laat je niet meer repareren, want een nieuwe aanschaffen is goedkoper. Vallen woningen inmiddels ook in die categorie? Slopen we vanuit gemakzucht liever een gebouw om het in te wisselen voor een mooier en jonger exemplaar dan dat we bereid zijn het te repareren en aan te passen? Of is er meer aan de hand?
Slopen als ‘default’
Een typisch geval van ‘system failure’ is in mijn ogen nog te vaak de geautomatiseerde ‘keuze’ voor traditioneel slopen, alsof er geen beter alternatief is, beter passend bij de staat van de materialen en elementen in het gebouw. Met als gevolg dat op het moment van sloop zowel het object en de materialen erin nog van wezenlijke waarde zijn, maar waardeloos worden behandeld, onterecht dus. Vanzelfsprekend chargeer ik nu, want er zijn ook voorbeelden van gebouwen die wel netjes gedemonteerd worden, dankzij nieuwe innovatieve spelers in de sloopmarkt. Maar dat is nog zeker geen nieuw normaal te noemen. Hoe dat komt?
Waarderen we wel de goeie dingen?
We kunnen hier als reden een sterk versnipperde keten aanvoeren met dito onduidelijke en versnipperde verantwoordelijkheden voor de grondstoffen en materialen. Ik denk dat dit ook zeker een rol speelt. De belangrijkste reden ligt denk ik echter in de financiële benadering van vastgoed, die overwegend gebaseerd is op een lineair verloop van de overwegend monetaire marktwaarde van een gebouw. Zoals we weten spelen maatschappelijke (milieu)kosten weliswaar steeds vaker een rol bij nieuwe ontwikkeling van woningen, maar nog nauwelijks bij de herontwikkeling of bij keuzes tussen renovatie, hernieuwbouw of sloop/nieuwbouw. Welke maatschappelijke (sociaal-culturele) waarde een pand vervolgens heeft voor de omgeving is lastig in cijfers uit te drukken en is daarmee vaak ook geen factor in de afweging, waarmee voorbij wordt gegaan aan de betekenis en maatschappelijke waarde van dat pand, naast puur het financiële kostenplaatje, dat daarmee een onvolledig beeld schetst. De basis voor een ‘kosten-baten analyse’ is nu dus te smal. Maar er is meer.
Grondstoffen waardering als sleutel
Een belangrijk ontbrekend element in de huidige waardebepaling van gebouwen is de intrinsieke en marktwaarde van grondstoffen. De intrinsieke waarde van materialen speelt niet of nauwelijks een rol bij de waardebepaling, terwijl die constant blijft zolang ze ongeschonden blijven. De marktwaarde van veel grondstoffen is (te) laag in vergelijking tot arbeid, ook omdat de schade aan natuur en milieu bij de winning niet in de prijs verdisconteerd zit.
Daarbij wordt er bij veel reguliere bouwmaterialen, zoals beton en staal, nog onvoldoende schaarste ervaren wat de marktwaarde van secundaire grondstoffen sterk negatief beïnvloedt. Duidelijk is dat met de nog altijd groeiende wereldbevolking de natuur steeds meer onder druk komt te staan. Een logisch gevolg is dat mondiaal de strijd om grondstoffen alleen maar zal toenemen, waarmee de waarde ervan zal stijgen. Een potentiële impuls om zorgvuldiger met grondstoffen om te springen. Tegelijkertijd vormt het ook een risico dat de marktwaarde buiten proporties stijgt en verhandeling ervan interessanter wordt dan toepassing en gebruik in producten. Ook hier is weer een vergelijking te trekken met de woningmarkt die in de Randstad overgeleverd lijkt te zijn aan handelaren en investeerders en waar de handel in woningen concurreert met het daadwerkelijke wonen, waarvoor ze zijn gebouwd.
Breken met ‘vast’ goed
De huidige manier van bouwen, vast en onlosmaakbaar, zorgt ervoor dat de grondstoffen en materialen in gebouwen sneller dan nodig in waarde afnemen. Want zonder het nodige breekwerk en schade kun je stenen niet uit een vast gecementeerde muur halen, waardoor vergruizing de enige optie is. Waarom? Gewoonweg omdat we dat al jaren zo doen. De focus ligt primair op het bouwproces van een gebouw en er was nooit een reden om verder dan dat te kijken. En omdat het afschrijven en slopen van een gebouw, inclusief de materialen en grondstoffen erin, nooit eerder een probleem was.
Closing the value gap: van afwaarderen naar opwaarderen
Inmiddels weten we dat de aarde geen oneindige voorraad van grondstoffen biedt en dat de winning ervan niet zonder gevolgen is, waarmee de noodzaak is geboren om er ook zorgvuldiger mee om te springen en ze weer terug te halen.
Wat als we de èchte waarde van grondstoffen betrekken bij de waardering van vastgoed? Wat betekent dit voor de huidige manier van bouwen en ontwikkelen? In onderstaande grafiek staat de intrinsieke waardeontwikkeling van grondstoffen weergegeven in de huidige situatie, die in wezen stabiel is zolang er niets mee gebeurt. Echter zodra de grondstoffen op een ‘vaste’ manier worden vastgeklonken aan de woning, middels cement, kit etc. neemt die waarde af en volgt het verloop van de objectwaarde. Immers, de vaste manier van bouwen maakt het lastig om de grondstoffen naderhand zonder schade weer terug te winnen uit de woning.
“Hoe beter materialen los te maken zijn, des te beter ze zijn te verwaarden.”
Jim Teunizen, Alba Concepts
In een r/demontabel gebouwde woning, behouden grondstoffen hun waarde, omdat ze gemakkelijk weer verwijderd kunnen worden en voor nieuwe doeleinden gebruikt kunnen worden. In lijn met deze gedachte behoort slopen, vernietiging van materialen en grondstoffen, tot het verleden en losmaakbaar, remontabel bouwen tot de toekomst. Want volgens Jim Teunizen van Alba Concepts: “Hoe beter materialen weer los te halen zijn, des te beter te verwaarden.”
In de grafiek is te zien wat ik bedoel met ‘closing the value gap’. De intrinsieke waarde van de grond-stoffen heeft een middelende werking tussen de hoge marktwaarde en lage objectwaarde. Zou dit het breekijzer kunnen zijn om de waarde ‘bubbel’ in de woningmarkt van de afgelopen jaren te doorbreken? De vraag is wel hoe de ontwikkeling van de marktwaarde van grondstoffen hierin past, zodra geopolitieke spanningen en grondstoffen schaarste toenemen.
In een situatie waarbij niet de waarde van het object maar van de grondstoffen leidend wordt voor het bepalen van de marktwaarde, heeft dat nogal wat consequenties.
Naar een nieuwe realiteit?
Laten we deze gedachtenlijn, dat de intrinsieke waarde van grondstoffen uiteindelijk leidend wordt boven de waarde van objecten of marktwaarde (‘wat de gek ervoor geeft’), eens verder doortrekken. Wat zou dit betekenen?
- We gaan anders waarderen: van af- naar opwaarderen.
Grondstoffenwaarde voegt een nieuwe dimensie toe aan de waardebepaling van een woning:- objectwaarde (technische staat, ouderdom, staat van onderhoud);
- marktwaarde: wat de markt bereid is te betalen (mede afhankelijk van omgeving);
- maatschappelijke waarde: integrale duurzaamheid; ecologisch en sociaal (vooral geschikt om verschillende herontwikkelscenario’s te vergelijken);
- grondstoffenwaarde:intrinsieke (stabiel, maar afhankelijk van manier van vaste of remontabele manier van bouwen, met grondstoffen- en materialenregistratie), en
- marktwaarde (afhankelijk van geo-politieke ontwikkelingen en voorraden).
- We gaan anders ontwerpen: follow that brick!
Niet langer gebouwen maar de grondstoffen erin worden leidend bij het ontwerpen, want grondstoffen overleven in wezen gebouwen. Nu er waarde in zit krijgt de handel in grondstoffen een boost en worden PAAS-concepten (Product As A Service) voor grondstoffen interessant; Resources As A Service (RAAS). Het belang om grondstoffenstromen op transparante wijze te volgen (follow that brick!) groeit. Materiaalpaspoorten, MFA’s (Material Flow Analyses) en RME’s (Raw Material Equivalents), grondstoffenfootprints (hoeveel grondstoffen het kost om een product te maken) winnen terrein. - We gaan anders ontwikkelen
Niet de ontwikkelaar maar de grondstoffenmakelaar is in de nieuwe realiteit sturend in de ruimtelijke ontwikkeling. Het beschikbare aanbod en de kwaliteit in plaats van winst bepalen. - Slopen behoort tot het verleden
In de nieuwe realiteit heerst het algemeen besef dat slopen waanzin is, omdat je hiermee letterlijk waarde weggooit. - We gaan rouleren!
Nu er een financieel belang is om grondstoffen in ‘the loop’ te houden geeft dit een boost aan de circulaire economie. Gebouwen worden aangepast of gedemonteerd en het materiaal uit gedemonteerde gebouwen rouleert door naar de volgende bestemming.
Perspectief check
Closing the value gap in de bouw heeft in mijn ogen de potentie om de ontwikkeling naar een gezondere marktwerking, gedreven door maatschappelijke waarde te ondersteunen.
Ik geloof sterk in de verenigende kracht van gedeelde inzichten en perspectieven in transities. Daarom wil ik graag weten wat deze blog bij je oproept. Klopt mijn redenering volgens jou dat deze benadering van vastgoed waardering inderdaad kan leiden tot een doorbraak in de transitie naar meer maatschappelijk bewust bouwen? Zie je dezelfde potentie of zie je het anders? Wie is nu aan zet?
Laat hieronder een reactie achter als bijdrage aan het gesprek hierover.
Beste Carla,
Wat een heerlijk heldere analyse van de uitdaging bij circulair bouwen. Er is hier natuurlijk al veel over geschreven, gedacht, gesproken en gefilosofeerd. Zo ook door mij. Aanvullend op de argumentatie in jouw blog denk ik dat een groot probleem zit in het “we doen het al heel lang al zo”. Dat zit zowel bij de controllers, de ontwerpers, de slopers en bouwers en de adviseurs. Dit verlangt nieuwe inzichten, die verder gaan dan “..het kan zo niet langer met de aarde en de uitputting daarvan..”.
Waar ik tegen aanloop (bij de realisatie van maatschappelijk vastgoed, waaronder vooral veel schoolgebouwen) is dat :
1. De controller doet het altijd al zo, mede doordat zijn boekhoudregels (bij gemeenten de BBV) beperkingen zouden leggen (hetgeen niet juist is, maar wel gedacht wordt). Volgens de BBV mag je per object rekenen met een restwaarde. Maar wel per object bepaald. Een circulaire restwaarde past daar natuurlijk bij. (later meer)
2. De architecten door de opdrachtgever niet gevraagd worden om te ontwerpen voor een tweede levensduur van de materialen. De uitvraag, het PvE zijn allemaal gericht op de behoefte NU en niet doorspekt met de vraag : “wat doen we hierna met de materialen”. Design 4 Harvest. Partij zoals NewHorizon speelt hier op in bij de bestaande bouw. Aansluiten bij de bestaande verkoopkanalen, maakt het bereik van het circulair her te gebruiken producten veel groter. Tegelijkertijd zijn de bestaande partijen (koplopers daarbij uitgesloten) veelal de remmende kracht. Die zijn gebonden aan hun reguliere manier van werken en dus gericht op het instandhouden van het normale resultaat.
Mooi beeld geeft het altijd hoe veel pagina’s een bedrijf nodig heeft om het product duurzaam te praten. Het heeft een heel lange levensduur (maar vermelden daarbij niet de milieuimpact van de productie en het niet kunnen hergebruiken na de eerste levensduur) of een uitbundige uiteenzetting over eisen die gesteld worden (maar niet hoe het bedrijf daar zelf aan voldoet) en vervolgens het verwarmen van een zwembad met de restwarmte als “heel duurzaam” vind. Maar dit terzijde.
3. De adviseurs, net als veel andere betrokkenen, worden ingezet op urenbasis. Het actief duwen en trekken op dit complexe vraagstuk betekent veel extra (onbetaalde) inzet en aanvullende eigen intrinsieke motivatie. Ook al is het belang erg aanwezig, de motivatie om het echt vlot te trekken en de opdrachtgever hierin mee te nemen (die de vraag over de eerste levensduur, of beter de eerste 10 jaar van het gebruik al ingewikkeld vindt). Krijg de klant maar zo ver dat hij het echt wil.
4. De opdrachtgever heeft een belangrijke rol binnen het maatschappelijk vastgoed. Niet een professionele opdrachtgever, maar dus wel een speler in het vraagstuk van grote betekenis. Daar begint de vraag. Daar begint de motivatie om “iets” te gaan doen met circulair bouwen. Hier ligt dus een betekenisvolle rol voor de professionele betrokkenen in de bouw. Niet Follow the Brick maar Connect to Context. (net verzonnen 🙂 Iedereen in het bouwproces wordt graag uitgedaagd. Dat geldt ook in het onderwijs. Maar dan moet de meerwaarde worden getoond. De meerwaarde zoals van een zonnepaneel. Verdient zich terug en daarna voordeel. Bij circulair is dit anders. Kost geld en nadat jij er niet meer bent levert het iets op. Niet heel motiverend. Bijna een soort “doomdenken” als je hoort dat mondiale schaarste straks de prijzen gaat opdrijven. De verdeling zal dan vast veel minder “liefdevol” gaan. Dat voorbeeld kennen we al uit de huidige energie”oorlogen”.
Laten we overigens hopen dat grondstoffenmakelaars nooit het voor ‘t zeggen gaan krijgen. Je bedoelt hierbij natuurlijk vooral dat er waarde zit in de materialen en dat het de overhand krijgen in het ontwerpproces. Keuzes voor waardebouw over de lange termijn, waarbij “grondstoffenmakelaars” garant kunnen staan voor het waardebehoud. Want daar zit wel de crux. Hoe overtuig ik een opdrachtgever over een restwaarde over 30, 40 of 50 jaar na nu. wie staat daar garant voor (leveranciers zien het liever niet op de balans en van diezelfde leveranciers is het niet bekend of zij na die periode nog bestaan). De gemiddelde opdrachtgever is daarnaast geen contractmanager en veelal (nu) niet in staat om een professionele fabrikant te pareren bij eventuele issues over een product.. Die grondstoffenmakelaar zou daar een rol tussen kunnen oppakken, zolang het daarmee leidt tot het waardebehoud (eindeloos hergebruik) en het niet nu al op voorhand duurder maakt. (=weg motivatie).
Naar mijn idee begint de circulariteit niet met het aantonen dat het kan, maar bij de uitspraak dat men het wil. Beetje dwang door het vergezicht van de Rijksoverheid 2050 100% circulair helpt, maar ook met een geïnspireerde en geïnformeerde opdrachtgever die het kan laten aansluiten bij de context van zijn omgeving. Een les economie (voor de leerlingen die straks knetterhard te maken krijgen met circulaire principes), een techniekles over losmaakbaarheid (haal je mobiel maar eens uit elkaar en ze ‘m dan weer in elkaar). En dus voorbeelden waardoor men moet gaan nadenken.
Heel erg geïnteresseerd ben ik in de PAAS, RAAS, MFA’s etc. HOE breng ik dat bij mijn opdrachtgever onder de aandacht. Wat is snel toepasbaar en eenvoudig te integreren in een “normaal” proces. Zelf hebben wij als adviseur (ICSadviseurs) Madaster als methodiek opgenomen in ons werkproces. Dit houdt voor ons in dat we het meenemen in de uitvraag, verplicht stellen en gebruiken als meetinstrument. Voor een opdrachtgever allemaal weinig interessant. Het interessant zit er in (of zou er in moeten zitten) dat het hanteren van het materialenpaspoort de ontwerper intrinsiek gaat motiveren om anders te ontwerpen. En dan anders in de zin van “losmaakbaar en milieuvriendelijk / neutraal”. Een tweede is dat het kan leiden tot inzicht in je gebouw (het grondstoffendepot) en inzicht in de herbruikbaarheid* en dat het leidt (door het ontwerpen in BIM, mede t.b.v. een goed invullen in Madaster) tot reductie van de faalkosten aangezien het gebouw als “as build” inzichtelijk is voor de bouwer en deze haar risicopercentage kan bijstellen.
* herbruikbaarheid en afschrijvingen. De grootste “winst” zit ‘m naar mijn idee in de beredeneerde (circulaire) restwaarde. De Toekomstwaarde (Rau) of de waarde van de 2e levensduur. Zodra die inzichtelijk te maken is, kan dit verwerkt worden in de systematiek van de BBV, kan de controller instemmen, wordt een gebouw maar voor 70% afgeschreven ipv naar NUL en drukt 30% van de afschrijving niet op de jaarlasten. En daarmee kan een Gemeente geld vrij maken voor meer kwaliteit, of voor lagere jaarlasten eenzelfde gebouw realiseren of geld over houden voor andere sociaal maatschappelijke doelen die in de huidige tijd toch al onder druk staan.
Op basis van t=0 (wat zou een materiaal kosten en besparen als het een hergebruikt materiaal zou zijn uit een gesloopt project) is te berekenen wat de besparing is t.o.v. een nieuw materiaal. Naar mate het meer losmaakbaar is, kan het een hogere restwaarde hebben. Dat kan je vervolgens voor een heel gebouw narekenen. Wellicht levert CB’23 hier nog input voor en anders de door jou genoemde Alba-concepts. New Horizon en het NIBE hebben hierbij onlangs inzichtelijk gemaakt hoe de prijs zich zal gaan ontwikkelen. De Intrinsieke Grondstofwaarde noem jij dat. Die wordt niet alleen beïnvloed door de schaarste mondiaal en door de mate van losmaakbaarheid, maar ook door de wettelijke CO2 tax die er aan zit te komen. Kan niet anders. Net als de EPC die begon op 1,3 of hoger en nu 0,2 of lager is, start de MPG ook op 1,0. Die wordt aangescherpt. En daarmee worden “virgin materials” straks meer belast. (en hierbij doe ik geen uitspraak over de doelen waaraan die extra belasting kunnen worden besteed, want het is maar de vraag of dat dan naar verduurzaming gaat, maar hopelijk wel). NewHorizon legde dat zo mooi uit, als ze nu al tegen dezelfde prijs als nieuwe kozijnen een oude kozijn kunnen leveren met vergelijkbare kwaliteiten en garanties, dan is dit over een aantal jaar een nog betere businesscase. (Meer winst zei Michiel Baars met een grijns, maar hij bedoelde natuurlijk dat de waarde van het gebouw straks meer blijft hangen bij de gebouw-eigenaar die de materialen voor een betere prijs kan verkopen ipv dat hij moet betalen voor het slopen).
Samengevat, draag zorg voor een gemotiveerde opdrachtgever! En zorg voor opbrengst op het moment van investeren ipv over 40 jaar. Het moet, het kan, nu nog willen. Daar helpt zo’n blog van jou zeker bij ! Al was het alleen al om mijn eigen gedachten een keer te bundelen 😉
Beste Jan Willem,
Hartelijk dank voor je uitgebreide reactie. Daar ben ik ook even goed voor gaan zitten! Je schetst enkele waardevolle kansen en belemmeringen om vastgoed op een meer waarde gerichte manier te benaderen. Ze helpen mij ook om dit vraagstuk te doorgronden, dus dank daarvoor! Ik ga kort op een paar punten in.
2. Het klopt dat de focus in de bouw, dus ook bij opdrachtgevers primair ligt op de levensfase van het object dat NU gebouwd moet worden. Men is niet bezig met de fasen daarna en met het feit dat materialen gebouwen overleven, want dat is niet hun belang. Wiens belang is het dan wel?
4. Circulair, duurzaam en (toekomst)waardegericht bouwen moet lonen. Je legt een mooie parallel met zonnepanelen. De prikkel tot aanschaf voor een woningeigenaar was er eerst onvoldoende, omdat de terugverdientijd langer was dan de gemiddelde woonperiode van de meeste woningeigenaren. Nu deze TVT korter is geworden en men eraan kan verdienen wordt het pas interessant. Bij circulariteit ligt dat natuurlijk anders. De meeste stenen overleven woningen en dus ook de mensen die erin wonen. Wie heeft er dan belang bij waardebehoud van die stenen? Ik heb daarbij het idee dat we andere partijen dan de bouwers moeten benaderen. Partijen zoals beleggers (zoals ASR en pensioenfondsen) die een lange termijn blik en belang hebben. Grondstoffenwaarde biedt ook kansen voor de handel erin, maar brengt tegelijkertijd risico’s met zich mee. Terecht geef je aan dat de grondstoffenhandelaar weer niet teveel macht moet krijgen. De marktprijsontwikkeling kan door geo-politieke verhoudingen gekke sprongen maken. Dat wil je erbuiten houden. Hoe doe je dat.
Is producteigenaarschap dan de oplossing, met bijbehorende As A Service-modellen? Wanneer grondstoffen niet verhandeld (wisseling van eigenaar met prijsopdrijvend en daarmee verstorend effect), maar doorgegeven worden, verschuift de focus wellicht van de marktwaarde (wat de gek ervoor geeft) meer naar behoud van de intrinsieke waarde dan.
Dan over jouw vraag voor wie de verschillende modellen als RAAS, MFA’s, materiaalpaspoorten interessant zijn. Mij lijkt dit voor alle partijen die met grondstoffen en materialen werken interessant en relevant. Wanneer ze een grotere, dominantere rol gaan spelen in het bouwproces (we gaan voorzichtiger met de materialen om, want ze moeten er straks nog heel uit) wordt het belang om ze goed te documenteren groter. Maar niet eenmalig. Je wilt ook de kwaliteit ervan kunnen monitoren. Assetmanagement gaat hierin dus een belangrijkere rol spelen. De heer Roger van Asselt gaat hier in zijn reacties ook op in.
Pas wanneer je weet wat je hebt, kun je het ook beter verwaarden. Inzicht is cruciaal. Dat is natuurlijk de basis van succesvolle concepten als die van New Horizon (Michel Baars). Ik onderschrijf dan ook je stelling dat verdienen aan de oogst van materialen uit gebouwen als nieuw verdienmodel veel potentie heeft. Ik roep al jaren dat we moeten stoppen met slopen, omdat we daarmee grondstoffen (waarde) weggooien die later juist geld waard zijn. Straks wordt het nog vechten om wie een gebouw mag ontmantelen voor de gemeente, om maar bij de grondstoffen te kunnen komen.
Al deze zaken zijn knoppen waaraan we kunnen draaien, sommige harder dan anderen (zwaardere belasting van arbeid vs grondstoffen moet echt eerdaags worden aangepakt), maar uiteindelijk zal dat leiden naar een soort ‘nieuw normaal’, waarin ook de controllers, inkopers e.a. mee zullen gaan. Zoals je zelf zegt, zolang het maar op de een of de andere manier loont. Door lagere (faal)kosten, minder risico af te dekken, meer budget voor kwaliteit en onderhoud (door minder reserveringen) of door hogere opbrengsten.
Dan laat ik je nog met een gedachte achter: wat als de grondstoffen in/van de stad blijven? Dit zou een prikkel bieden voor de lokale/regionale circulaire economie, lokale grondstoffenbalans, maar is het de juiste prikkel voor het vergroten van de toekomstwaarde?
Ik heb in de Installatietechniek te maken met nog een andere Value Gap. Na afloop van een groot bouwproject zijn er altijd spullen over: verkeerd besteld, gewijzigd ontwerp tijdens de bouw, zoekgeraakt en weer gevonden etc. Denk aan pompen, afsluiters, instrumentatie. Vaak wil men die materialen of apparaten niet meer inzetten in een nieuw project want de ‘ fabrieksgarantie is verlopen’, ‘niet exact volgens bestek’ . Vervolgens beland het voor een fractie van de nieuwwaarde in een container naar oorden waar ze wel creatief omgaan met gebruikt materiaal.
Interessante ontwikkeling in samenhang met het materialen paspoort is de Nederlandse startup Steeltrace (steeltrace.co). In de metaal branche wordt altijd gewerkt met zogenaamde materiaalcertificaten waarin samenstelling en resultaat van beproevingen worden vastgelegd. Metalen producten zoals buizen, flenzen, hulpstukken, zijn traceerbaar middels een heatnummer dat altijd herleidbaar is tot dat materiaalcertificaat. Van Fabricant naar eindgebruiker gaat bouwmateriaal nogal door wat instanties: fabrikant, importeur, groothandel, lokale handel, prefabproducent, samenbouwer, eindklant. Steeltrace heeft een interessant concept middels Blockchain waarbij geen papieren certificaten meer overgedragen worden (waarbij de kopie steeds slechter leesbaar wordt, of het gebruik van typex ook nog wel eeens voorkwam), maar electronisch overgedragen wordt aan opvolgende eigenaren, waarbij de routing naar de oorspronkelijke producent traceerbaar blijft en de inhoud van het document inherent niet gewijzigd kan worden. ben benieuw wanneer dit ook voor andere materialen toegepast gaat worden.
Beste Roger,
Hartelijk dank voor je reactie en bijdrage aan de discussie! Weggooien is natuurlijk zonde, al helemaal wanneer het nieuw materiaal betreft. Telkens ben ik weer verbaasd als ik dat hoor of lees, nu ook. Ergens in de loop der jaren (wanneer?) zijn we het normaal gaan vinden om waardevolle dingen weg te gooien. De reden voor mij om deze blog te schrijven. Blij dat jij ook ziet dat dit anders kan en moet.
Ik werk al sinds het begin van mijn loopbaan (zo’n 15 jaar) in een bouwgerelateerde omgeving. BIM ken ik nog uit mijn beginjaren bij het Ingenieursbureau Amsterdam en het was toen al duidelijk dat dit een ‘gamechanger’ zou zijn. Door vooraf digitaal ontwerpen door te nemen en te optimaliseren kon veel materiaalverlies en ook faalkosten worden voorkomen. Gecombineerd met blockchain technologie kun je vervolgens goed voorspellen en volgen welke materiaal- en grondstoffenstromen vervolgens door je gebouw heen bewegen, waar ze vandaan komen, wat ermee gebeurt en waar ze naartoe gaan.
Persoonlijk denk ik dat daar veel kansen liggen, omdat dit soort technieken de transparantie in de keten enorm vergroten. Het geeft naast inzicht ook de mogelijkheid om bij te sturen en andere beslissingen te nemen die de kwaliteit van zowel het te ontwerpen object als van de materialen erin kunnen vergroten en behouden. Daarnaast biedt het de mogelijkheid om de arbeidsomstandigheden beter te monitoren en eerlijke prijzen te kunnen borgen.
Waarom word het dan nog zo weinig toegepast? Althans, dat is mijn indruk, want we hebben het nog steeds over BIM als een kans, terwijl het een al lang bestaande techniek is. Wat ik in andere ketens (koffie en cacao bv.) over blockchain als argument (of excuus) hoor is dat bedrijven terughoudend zijn om kennis over hun dienstverlening en productie te delen. Dat zou de concurrentiepositie teveel in het geding brengen. Ook dat gaat denk ik veranderen. Want uiteindelijk is niemand gebaat bij lange, versnipperde, onoverzichtelijke ketens waar niet meer herleidbaar is hoe iets is gemaakt en onder welke omstandigheden. Kortere ketens en samenwerking is meer in het belang van alle partijen. Partijen die echter belang hebben bij een ondoorzichtige keten en verdoezeling van onduurzame praktijken zullen vasthouden aan het oude. Nog een mooie omslag om te maken 🙂
Goed om te horen dat hier nu ook initiatieven ontstaan in de staalbranche. In gesprek over de verantwoorde herkomst van bomen voor houtbouw werd ook de vraag gesteld ‘maar waarom hebben we het dan niet over de verantwoorde herkomst van staal, ijzer en beton?’. Terechte vraag, laten we het er eens over hebben!
Hallo Carla,
Je blog roept een hoop gedachten op, maar ook wat verwarring.
Het gebruik van woningen als voorbeeld in je verhaal, bijvoorbeeld in je grafieken vind ik verwarrend. Ik denk dat er maar heel weinig particulier woningbezit is, waarvan de marktwaarde van het object naar nul gaat (nog los van de grondprijs). Hoe vaak komt het voor dat een woning in particulier bezit wordt gesloopt om er een nieuwe woning voor terug te bouwen?
Ik zie dat wel bij utiliteit en bij huurwoningen gebeuren. En dat raakt de volgende verwarring. Veel utiliteit is niet in eigendom van de gebruiker, maar van een eigenaar die het verhuurd aan de gebruiker. Hetzelfde geldt uiteraard voor huurwoningen. Daarmee zijn die gebouwen feitelijk te zien als PAAS, waarbij het best aannemelijk te maken is dat het product na verloop van tijd niet meer voldoet en vervangen wordt door een beter exemplaar, om daarna dezelfde service te kunnen vervullen.
En dat brengt mij op een derde verwarring. Als een product vervangen moet worden, heeft het gebruikte materiaal wellicht een restwaarde, dat is een van de uitgangspunten van PAAS, toch? En die restwaarde noem jij toch de intrinsieke grondstofwaarde, die je hoopvol ‘stabiel’ houdt? Ik weet te weinig van moderne bouw, maar hoe goed kan een gebruikt bouwmateriaal zijn waarde behouden? Een plank die ik nieuw heb gekocht en vastgetimmerd heb aan een gevel, die is na 40 jaar toch echt niet meer hetzelfde waard als een nieuwe plank over 40 jaar? Hij is immers aangetast door de elementen en op een bepaalde maat gemaakt, die maar net moet passen in een nieuw project. En ramen, zijn die inderdaad na 20 of 40 jaar her te gebruiken? Of is de isolerende werking toch afgenomen in die tijd en is het glas wat minder helder geworden?
Heel veel woningen en andere gebouwen in Nederland bestaan al honderd(en) jaren, dus wat is daar anders aan, dan die huurwoningen en utiliteitsgebouwen die het maar 50 jaar, of minder, volhouden? Ik zie persoonlijk meer in een sloopverbod of een stevige boete op slopen dan in een circulair bouwsysteem. Dat zou ook een methode kunnen zijn om waarde toe te kennen. De objectwaarde en of marktwaarde is dan geen 0, maar minstens de waarde van de boete voor slopen.
Beste Jeroen,
Lezen dat je in staat van verwarring achterblijft na het lezen van iets dat ik heb geschreven, dat zie ik allereerst als een compliment. Want het is juist mijn bedoeling om te prikkelen en uit te dagen om anders over dingen te gaan denken. Tegelijkertijd laat het ook zien dat de route naar een circulaire economie niet vastligt, het voor iedereen zoeken is en niemand het echt helemaal weet, ook ik niet. Dat gezegd hebbende ben ik er wel van overtuigd dat we dit complexe vraagstuk kunnen oplossen door er vanuit meerdere disciplines naar te kijken en over de snijvlakken heen het gesprek te voeren over de stappen die we het beste kunnen zetten. Jouw reactie is daar een mooi voorbeeld van.
Zo daag je mij uit op de rol die ‘eigenaarschap’ speelt in meer waardegedreven vastgoedontwikkeling. Dit is terecht een belangrijk issue en een complexe. Ik denk dat eigenaarschap in de huidige situatie inderdaad nog vrij bepalend is voor de manier waarop er met vastgoed wordt omgesprongen. Een woningcorporatie zal vast anders met haar woningvoorraad omspringen dan een particuliere eigenaar. Het voorbeeld dat mij deed schrijven was een schoolgebouw dat zo ontworpen was dat het later aangepast kon worden naar appartementen, maar toen puntje bij paaltje kwam alsnog gesloopt werd om er nieuwe appartementen voor in de plaats te zetten. Dan gaat er iets niet goed in mijn ogen. Het is een teken dat we op een waardeloze manier omspringen met gebouwen (dit komt vaker voor) en dat wilde ik hier betogen. Omdat scholen (maatschappelijk vastgoed) vaak omringd zijn met vele belangen en gevoeligheden leek het mij beter om een woning als voorbeeld te nemen. Uiteindelijk ging het mij erom het punt te maken dat de afschrijfcultuur in de vastgoedsector in mijn ogen een belangrijk obstakel vormt om zorgvuldiger om te springen met gebouwen en de materialen en grondstoffen daarin. Wellicht is mijn gedachtelijn wel meer van toepassing bij kantoren en maatschappelijk vastgoed.
En dan raak ik aan je tweede punt: is het verhuren (of leasen) van panden niet al een verkapte vorm van een product as a service (PAAS)? Het is immers een dienst die wordt geleverd. Het grote verschil echter tussen leasen of huren en PAAS is dat het niet de producent is die zijn eigen producten verhuurd, maar een intermediaire partij. Deze partij heeft er weliswaar belang bij dat het product, een pand in dit geval, in redelijke staat blijft, om die dienst te kunnen blijven verlenen. Ze zal hier ook het nodige onderhoud voor plegen om de levensduur van dit pand zoveel mogelijk te verlengen. De verhuurder heeft echter geen belang bij de materialen en grondstoffen die in het pand verwerkt zitten. Wat er met de materialen en grondstoffen in het pand gebeuren nadat het pand zijn huidige functie niet meer kan vervullen, zal ze niet veel interesseren. Het gaat de verhuurder om het pand zelf, niet om de materialen erin. En wanneer een gebouw tot nul waarde wordt afgeschreven in de boeken, zal het uiteindelijk goedkoper zijn om het te laten slopen en opnieuw te beginnen. Het huidige pand is toch, in de boeken, niets meer waard.
Dit verandert wanneer de samenwerking wordt gezocht met partijen die wel belang hebben bij retourstromen van materialen e.a. uit demontage van een pand en hier wel waarde in zien. Een goed voorbeeld hiervan vind ik corporatie Eigen Haard, die onder de naam COGREEN samen met andere bouwpartijen in de keten, een architect, een sloper en bouwer een verouderd woningblok in Stadstuin Overtoom (Amsterdam) volledig herbouwden tot nieuwe woningen. Dat was uiteindelijk alleen een succes omdat de betrokken partijen bereid waren om over hun eigen belang heen te kijken en een gezamenlijk doel (circulair werken, verspilling voorkomen, waarde behouden) omarmden.
Daarmee kom ik aan bij jouw derde punt: hoe kun je de waarde behouden materialen die al in een gebouw zijn toegepast? Toegegeven, voor gebouwen die traditioneel zijn gebouwd is dit lastig. Alles zit zo ‘vast’ met cement, lijm en kit dat materialen zoals steen alleen met het nodige breekwerk te verwijderen zijn. Dan gaat er dus waarde verloren. Tegelijkertijd zijn er ook partijen die steen en beton kunnen vergruizen en er weer nieuw materiaal van kunnen maken. Maar dat kost natuurlijk een hoop energie. Dat kan slimmer. Partijen zoals New Horizon demonteren gebouwen ‘on demand’ en bemiddelen de materialen erin naar een nieuwe eigenaar. Het idee is dat daarbij minder waarde verloren gaat dan bij slopen.
Bij nieuwe gebouwen of bestaande gebouwen waar ‘hernieuwbouw’ wordt toegepast, kun je vooraf met modulair, losmaakbaar en aanpasbaar ontwerp ervoor zorgen dat de toegepaste materialen en grondstoffen later weer gemakkelijk kunnen worden losgemaakt en hergebruikt in een nieuwe functie, zonder (teveel) waardeverlies. Dat kan dus alleen als je bij het ontwerp van een pand, alvast goed nadenkt over de volgende toepassing, dus over de levenscyclus van het pand zelf heen. Niet het gebouw, maar de materialen als uitgangspunt nemen voor het ontwerp; Material driven design. Ontwerpbureau OvertredersW heeft dat goed begrepen. Zij ontwerpen en bouwen panden van ‘geleende materialen’ en denken heel vernieuwend na over de bevestiging van materialen zonder blijvend gaten ea. beschadiging te veroorzaken. Zoals het Peoples Pavilion waar ze de Dutch Design Award mee wonnen.
Je raakt terecht een belangrijk punt en vraag aan, wat is er nu anders aan panden die al meer dan honderd jaren staan en panden die al na enkele tientallen jaren worden gesloopt? Waarom wordt daar zo lichtzinnig mee omgesprongen? Onlangs las ik een theorie waarin werd gesteld dat eigendomswisseling werkt als een soort perverse prikkel in de waardeontwikkeling van een product. Denk maar aan de koffieketen met tientallen tussenschakels, waarbij de boer uiteindelijk slechts 2 cent verdient aan jouw kopje koffie van een barista waar je rustig 3 euro voor betaalt. Dit pleit ervoor om voorbij het eigendom van een product te kijken.
Iets moet veranderen, zoveel is duidelijk. Jouw suggestie voor een sloopverbod of boete vind ik een interessante. Hoe sterk zou dat zijn als een gemeente uitspreekt dat er niets meer in de stad gesloopt mag worden! Dat zou nog eens een circulaire impuls geven aan de bouwsector. Dat we nu als gemeente betalen om gebouwen te laten slopen, maakt dat er een verdienmodel zit aan waardevernietiging. Dat is natuurlijk best gek. Ik voorzie dat we in de nabije toekomst gebouwen zeer gewild zullen zijn om hun grondstoffen en dat men ervoor zal betalen om die eruit te mogen halen. De mondiale stijging van grondstoffenprijzen zal daar verder aan bijdragen. De vraag is of we hierop gaan wachten, of zoals jij voorstelt hierop anticiperen om de boel te versnellen. Ik ben benieuwd naar de reacties van andere lezers op jouw voorstel.
Hoi Carla, Boeiend verhaal, waar ik graag iets aan wil toevoegen
1. ik vind de bouw helemaal niet conservatief, maar jou heel innovatief. Als je er maar om vraagt. In 25 jaar tijd is het gelukt om van energieverspillende naar energieleverende scholen te komen. Zie de top15 van een paar jaar gelden.
2. Er zijn altijd uitzonderingen, maar de gemiddelde leefdtijd van de NLse scholen is 40 jaar. Gemiddeld! Stokoud en volstrekt niet fris. De gemiddelde leefdtijd van woningen in NL is 120 jaar.
3. In al deze jaren veranderen de eisen die we stellen. Er kwam electrisch licht, oliestook, gasverwarming, cv, warmwater uit de kraan…… nieuwe les methoden, het nieuwe werken, ARBO-eisen etc. En andere bekers, gezinnen steeds kleiner, soms juist weer grote gezinnen. Steeds meer studenten, minder hospita’s. Hoe passen nieuwe woonwensen bij oude gebouwen?
4. De uitdaging is om met minimale middelen woonwensen te laten fitten op bestaande gebouwen. Daarbij kunnen met MKI-berekeningen ook de milieu-effecten al voor een groot deel laten meespelen. Hoe precies, dat moeten we nog beter gaan beheersen.
Weer een stapje verder, da’s mooi.
Hoi Hans,
Dank voor je reactie en bijdrage aan de discussie!
Met deze blog wilde ik vooral de verspilling en waardeloze manier waarop er toch nog vaak met panden wordt omgesprongen aankaarten. Het lijkt erop dat dit verschilt per eigendomssituatie en tussen woningen, utiliteit of maatschappelijk vastgoed zoals scholen. Daar waar gebouwen al na enkele jaren tegen de vlakte gaan omdat ze ‘in de boeken’ zijn afgeschreven, gaat daar iets mis in mijn ogen. Gelukkig gaat er, zoals jij terecht al aangeeft, ook al veel goed. Er zijn partijen in de bouwsector die zichzelf en anderen uitdagen om echte kwaliteit neer te zetten en tegelijkertijd ook de verantwoordelijkheid nemen om bij te dragen aan de maatschappelijke uitdagingen van deze tijd. De tot energieleverende getransformeerde schoolgebouwen zijn een goed voorbeeld van dat het kan. Mijn vraag is, wat is ervoor nodig om deze nieuwe manier van bouwen en herontwikkelen main stream te laten worden en wat staat daarvoor in de weg? En hoe komt het dat er dan toch nog scholen worden gesloopt, waarvan sommigen zelfs gebouwd zijn om aangepast te kunnen worden? Hoe voorkom je dat een nu duurzaam vernieuwd schoolgebouw niet hetzelfde lot wacht als alle anderen?
Persoonlijk denk ik dat het probleem niet zozeer de ‘conservativiteit’ in deze sector is, waar juist ook veel geïnnoveerd wordt. We zijn al jaren gewend om op een bepaalde manier uit te vragen en te bouwen, waardoor de sector an sich minder wendbaar is geworden, net als de gebouwen zelf. Precies jouw punt (3), hoe zorgen we ervoor dat de manier van bouwen en ontwikkelen kan meebewegen met continue veranderende eisen en wensen? Deze vraag stellen we onszelf in het Partnerprogramma De Circulaire Weg ook. Hoe ga je in de bouw om met een sterk veranderende context? Dat vraagstuk is voor bestaande bouw een stuk complexer uit dan voor nieuwbouw. Ik hoop dan ook van harte dat de lessen van de Top 15 duurzame scholen ook de woningbouw bereiken, met name over anders ontwerpen met het oog op de toekomst.
Duurzaam en circulair (ver)bouwen alleen is niet meer genoeg. Er is meer voor nodig in de keten om gebouwen niet alleen duurzaam te bouwen, maar ook te blijven (her)gebruiken. Wie voert daar de regie over? Inspirerende voorbeelden zoals houten woonmodules van Sustainerhome de top 15 van duurzaam getransformeerde scholen geven me goede hoop dat het roer in de bouw langzamerhand (schoksgewijs) om zal gaan. Tegelijkertijd zal dit niet gebeuren zolang de structurele afwaardering van vastgoedobjecten (afschrijvingscultuur) overeind blijft.
Voor wat betreft je laatste punt geloof ik dat initiatieven van partijen zoals Dapple (Futureproof value scan) en New Horizon (Wearthy scan) die de waarde van panden op een andere manier berekenen, op basis van adaptief vermogen, duurzaamheid (MKI) en circulariteit hier het verschil in kunnen maken. Dat betekent niet kijken naar kostenminimalisatie maar naar welk (her)bouwscenario de meeste toekomstwaarde oplevert. Stukje omdenken dus ?Voor scholen betekent dit waarschijnlijk dat er anders gekeken zal moeten worden naar waardeontwikkeling op de lange termijn, met dito financiering. Benieuwd welke ervaring jij/jullie hiermee hebben bij de top 15.